【普法在线】买卖不破租赁
发布来源:法务审计部 发布时间:2020-06-15 19:03:00 字体大小:[ ]

企业要拥有一定的办公场所,就要租赁或购买一定的房屋,现实中租赁的居多。而随着社会经济的发展,经济交往越来越密切,交易更加频繁,有时会出现一间房屋今天刚租出去明天有可能转手就卖的现象。此时企业作为房屋租赁者应该怎么办?

所谓“买卖不破租赁”,根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即在出租物买卖的情况下,租赁合同不受影响,买受人即新的所有权人须尊重标的物上的承租人使用权的原状。如果按照调整物权的一般原则来处理,即新的所有权人可以对抗承租人,将大大增加承租人的承租风险,为保护承租人的合法权益,维护社会经济秩序的稳定,就有必要对买房与卖方的权利作必要的限制,即“买卖不破租赁”。

根据上述“买卖不破租赁”的阐释来看,买受人根据法律规定,自动承继了原出租人权利和义务。作为承租人的企业预缴租金后,原出租人将房屋出卖的,买受人无权请求企业支付已经预缴部分的租金,此时买受人所遭受的损失,应区别具体情况向原房东请求返还或赔偿。同样的,买受人也不能向企业要求重新支付押金。

企业作为承租人不仅享有继续使用租赁房屋的权利,在房屋的买卖过程中,企业还享有“优先购买权”,“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时,承租人在同等情况下,依法享有优先购买的权利。

最高人民法院<关于贯彻执行民法通则若干问题的意见>第一百一十八条规定:“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”正是承租人对租赁物事实上的占用和使用,使得其客观上更能发挥租赁物的效用,所以法律赋予了承租人的“优先购买权”。如果出租人没有通知企业直接转让房屋,出租人的转让行为很可能无效。

A企业承租B企业一处旧仓库,并与B企业订立了为期一年的租赁合同,租金为每月1000元。租期满前一天,B企业以10万元的价格将该租赁仓库卖给了C企业。A企业得知后认为自己也有意向以同等价格买受该仓库。后A企业以B企业未履行告知义务为由诉至法院,要求确认B企业将仓库出卖给C企业的买卖行为无效。法院审理后认为,租赁合同还有一天才到期,即A企业尚未丧失承租人的身份。B企业作为出租人出卖租赁物,未履行“通知”义务,剥夺了A企业的知情权,仓库的买卖行为无效。

但是企业在行使优先购买权的时候,一定要注意是在“同等条件下”下,指能够满足所有竞买人中最有利于出卖人的相同条件,如最高价格,最简便手续等条件。

在任何情况下,“买卖不破租赁”都得以适用么?答案是否定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

当房东将房屋抵押后再与企业订立租赁合同,则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后,作为承租人的企业面对买受人的腾房要求时,不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知企业房屋已被抵押,则需要对企业的损失承担赔偿责任。若明确书面告知企业房屋已被抵押,则企业的损失便由自己承担。同样的,房屋在出租前便被法院查封的,企业也不受“买卖不破租赁”原则的保护。

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